De acuerdo con el artículo 138 de la Ley 675 de propiedad horizontal, en los conjuntos destinados únicamente para la residencia de sus habitantes está totalmente prohibido crear cualquier tipo de negocio, ya que se podría poner en riesgo la integridad de sus vecinos o la misma estabilidad de las obras. Solo en los conjuntos mixtos, en los cuales las viviendas son idóneas para generar comercio, o que cuentan con un espacio específico para la creación del mismo, se pueden instalar tiendas.

¿Qué tipos de Propiedad Horizontal Existen?

Edificio o conjunto de uso residencial:

Inmueblescuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso comercial:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

Importancia de esta clasificación: La ley establece situaciones específicas que diferencian a cada uno de ellos.

Que es el uso del suelo, es el concepto escrito por medio del cual el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias o la oficina de planeación o la que haga sus veces, informa al interesado sobre el uso o usos permitidos en un predio o inmueble, de conformidad con las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen.

¿En Dónde podemos verificar, el uso de suelo?

En la escritura pública, que contiene el reglamento de propiedad horizontal, está la destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual esta ajustada a la norma urbanística vigente.

Así mismo, es una obligación de los propietarios de bienes privados, usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad del edificio o conjunto, producir: ruidos, desazones, afectación a la seguridad de la copropiedad, mayor uso de las zonas comunes y/o actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

Para que allí pueda funcionar una tienda u oficina o dar un uso diferente al previsto, además de la autorización de la asamblea general, se requiere el cumplimiento de las normas urbanísticas y la obtención de una licencia de adecuación que expide alguna de las curadurías urbanas.

El administrador como representante legal de la copropiedad, cuenta con facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, según la ley 675 de 2001, de manera que, con sujeción a lo anterior, tiene el deber de actuar para que se cumpla el reglamento, para lo cual en primer término debe requerir al propietario para que se ajuste, al uso permitido en el inmueble.

Es importante revisar si con ocasión del funcionamiento de esta tienda se está perturbando la tranquilidad de los demás propietarios, o afecta la seguridad del edificio o se producen molestias o atentan contra la tranquilidad de los propietarios u ocupantes, pues en tal caso, podrán ser impuestas al interior de la propiedad horizontal las sanciones contempladas en el reglamento, previa garantía del debido proceso.

Si bien es cierto, cada propietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada, y con fundamento en ello puede enajenar, constituir gravámenes, arrendar, ceder a cualquier título los mismos, hay límites a este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos, por lo que en un edificio de uso residencial no pueden funcionar oficinas o establecimientos de comercio, debido a que el cambio de uso no solo es violación al reglamento, sino a las normas urbanísticas vigentes.