Con frecuencia, en la propiedad horizontal surge la idea de impugnar una asamblea. Cabe aclarar que no se impugna la asamblea en sí, sino una o varias de las decisiones allí tomadas. Por eso, nos parece apropiado responder algunas de las dudas que surgen en torno a las impugnaciones:
¿Quiénes pueden impugnar?
Según la ley 675 de 2001, en el Art. 49 indica: “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.” Tienen la facultad de impugnar todas o algunas de las decisiones que se tomaron en la asamblea.
Es importante anotar que no cualquier decisión se puede impugnar, como bien lo dice el Art. 49. Solo todas aquellas decisiones que vayan en contravención con la ley o el Reglamento de Propiedad Horizontal de la copropiedad.
Ahora bien, los vicios por los cuales se pueden impugnar las decisiones de las asambleas son:
DE FORMA, VIOLACIÓN DE LOS REQUISITOS PROCESALES LEGALES.
Se puede impugnar una decisión de una asamblea cuando se vicia la asamblea de las siguientes formas.
Cuando, se cita a asamblea en tiempos diferentes a los exigidos:
La ley 675 de 2001 Art.39, para el caso de reuniones generales “… La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.”
Cuando, No sé hace llegar la convocatoria a todos los copropietarios o no es claro el orden del día:
Con respecto a este punto el parágrafo 1. del Art. 39 de la ley 675 de 2001, indica: ”Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos...” Esto nos indica que ya sea por comunicación escrita o por correo electrónico se debe garantizar que la información llegue a cada uno de los propietarios: fecha, hora, orden del día, etc.
Cundo no se respeta el Quorum de liberatorio exigido:
La ley 675 de 2001 en el Art. 45, mayorías simples 51% del total de coeficientes de la copropiedad, “Establece que la Asamblea General de Propietarios podrá llevar a cabo la sesión cuando se encuentre un número plural de propietarios de bienes privados que represente más de la mitad de los coeficientes de propiedad totales, y podrá tomar decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”. En el Art. 46 ley 675 2001, decisiones que exigen mayoría calificada, más del 70% del total del coeficiente de la copropiedad: “Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1.Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2.Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3.Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4.Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5.Reforma a los estatutos y reglamento.
6.Desafectación de un bien común no esencial.
7.Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8.Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9.Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10.Liquidación y disolución.
PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.
Por último, en cuanto a quorum, exigencia de quorum de 100% de los coeficientes de la copropiedad esto se ve reflejado en el Art.9 ley 675 de 2001, esto solo es para causales de extinción de la propiedad horizontal.
VIOLACIÓN DE FONDO A LA LEY
En la asamblea y/o reuniones de copropietarios no se pueden tomar decisiones que vayan en contravención con la ley; esto también es una causal de impugnación de la decisión.
TIEMPOS DENTRO DE LOS CUALES SE PUEDEN HACER UNA IMPUGNACIÓN.
El código general del proceso en el Art. 382, hace una modificación al Art. 49 de la ley 675 de 2001, Art.382 código general del proceso” La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.
En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale.”
Nuestros lectores si desean revisar el código general del proceso, lo podrán descargar en la parte inferior a este artículo y si desean verificar la ley 675 de 2001 en la sección de descargar la podrán encontrar para descargar.
CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO